Lý giải nguyên nhân làm thị trường bất động sản Việt Nam hỗn loạn

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trải qua thời kỳ khó khăn, doanh số bán hàng sụt giảm mạnh, khan hiếm nguồn vốn và nhiều dự án đang chậm tiến độ. Tuy nhiên, tình trạng suy thoái này lại là cơ hội tốt đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá nguyên nhân dẫn đến những thách thức này, cách thức nó xảy ra chúng đã xảy ra và nơi mà các công ty nước ngoài có thể tìm thấy cơ hội trong thị trường này. 

Trong khoảng thời gian từ thập kỷ trước đến năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng. Nguồn cung nhà ở không đủ để đáp ứng nhu cầu dịch chuyển của tầng lớp trung lưu di cư từ nông thôn sang thành thị. Để đáp ứng nguồn cung này thì các công ty bất động sản cần huy động một lượng vốn rất lớn, họ vay tiền từ ngân hàng và phát hành hàng trăm tỷ USD trái phiếu.  

Đại dịch COVID-19 xảy ra năm 2020 khiến người mua nhà tại Việt Nam đã chuyển từ tư duy mua sang tư duy bán, khiến suy thoái lan rộng sang các công ty bất động sản, trước đã lạm dụng vốn, nay còn gặp khó khăn về việc xoay vòng vốn, và không thể huy động vốn thêm. Đối mặt với khủng hoảng thanh khoản, nhiều công ty đã chuyển sang phát hành trái phiếu tại Việt Nam. Điều này dẫn đến một cú nhảy vọt lớn trong việc phát hành trái phiếu. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp địa phương của Việt Nam đạt 12 tỷ USD vào năm 2020, nhưng đã tăng gấp đôi lên 26 tỷ USD vào cuối năm 2021, trong đó phần lớn liên quan đến thị trường bất động sản. 

Nguồn: https://viettimes.vn/bai-2-suy-thoai-kinh-te-my-la-dieu-kho-tranh-khoi-post96677.html 

Suy thoái thị trường bất động sản bắt nguồn từ sự sụp đổ của Evergrande 

Tuy nhiên, việc tái cấu trúc thành công hệ thống tài chính cho ngành bất động sản ở Việt Nam chỉ kéo dài trong một thời gian ngắn. Vụ suy thoái của tập đoàn Evergrande – tập đoàn bất động sản lớn thứ hai của Trung Quốc đã gây ra sự lo ngại lớn trong ngành bất động sản toàn cầu, và Việt Nam không phải là ngoại lệ. Việc sụp đổ của Evergrande với quy mô nợ nần 300 tỷ USD và không thể thanh toán nợ vào cuối năm 2021 đã tạo ra những ảnh hưởng tiêu cực, làm mất niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng. Bên cạnh đó, căng thẳng trong cuộc chiến tranh giữa Nga và Ukraine cũng tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam. Sự leo thang của tình hình địa chính trị và quân sự đã gây ra biến động trong thị trường toàn cầu, tạo ra sự không chắc chắn và lo ngại trong tâm lý của nhà đầu tư và người tiêu dùng. Điều này đã ảnh hưởng đến việc đầu tư và mua bán bất động sản trong nước, gây ra sự chậm trễ và gián đoạn trong các dự án bất động sản. Tâm lý của người tiêu dùng và nhà đầu tư giảm sút và ngành bất động sản Việt Nam bị kiểm soát mạnh hơn khi các cơ quan quản lý cố gắng cô lập và khắc phục các vấn đề cơ bản. 

Lạm phát gia tăng ở hai thị trường xuất khẩu chính của Việt Nam là Liên minh châu Âu và Hoa Kỳ, bắt nguồn từ căng thẳng Nga-Ukraine, đã gây khó khăn cho Việt Nam về nhiều mặt. 

Một mặt, lạm phát gia tăng dẫn đến người tiêu dùng trong các thị trường nước ngoài này tiết chế chi tiêu, khiến nhiều đơn hàng sản xuất, gia công hàng hóa tại Việt Nam bị cắt giảm, đặc biệt là trong ngành may mặc và dệt may. Năm 2022, Mỹ và Liên minh châu Âu là hai quốc gia có tổng giá trị xuất khẩu lên tới 185 tỷ đô la, chiếm gần 50% trong tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam. Do đó, việc cắt giảm đơn hàng xuất khẩu gián tiếp khiến một số nhà sản xuất nội địa Việt Nam cắt giảm nhân sự để duy trì mức sản xuất tối thiểu trong giai đoạn suy thoái này. 

Mặt khác, trong bối cảnh suy thoái, Ngân hàng Trung ương Châu Âu và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, khiến đồng Euro và USD chịu áp lực suy giảm. Tuy nhiên, Việt Nam đồng (VND) là đồng tiền được quản lý chặt chẽ bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) và nó luôn được duy trì ổn định so với đồng USD. Chính phủ Việt Nam cũng đã ban hành một số cơ chế, bao gồm mua bán dự trữ ngoại hối, điều tiết tăng trưởng tín dụng và, tăng hoặc giảm lãi suất tùy theo tình hình điều tiết của thị trường. Đầu năm 2022, dự trữ ngoại hối của Việt Nam đạt hơn 109 tỷ USD, theo ước tính của Ngân hàng Thế giới (WB). Mức dự trữ này đủ để SBV có thể tránh việc tăng lãi suất trong một thời gian dài. 

Những biến động lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 

Tháng 3 năm 2022, khi các nền kinh tế toàn cầu đang thích ứng với bối cảnh mới, những vết nứt bắt đầu xuất hiện trên thị trường bất động sản của Việt Nam liên quan đến các cáo buộc gian lận và giao dịch không minh bạch. Đặc biệt là khi Trịnh Văn Quyết, chủ tịch của Tập đoàn FLC – một trong tập đoàn lớn đứng đầu ngành phát triển bất động sản Việt Nam, bị bắt giữ. Các cáo buộc đối với Trịnh Văn Quyết tập trung vào việc gian lận thị trường chứng khoán khi ông bán ra 74,8 triệu cổ phiếu của công ty mà không thông báo cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Tập đoàn FLC rất nổi tiếng trong ngành bất động sản Việt Nam với các dự án trên khắp lãnh thổ Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, thương mại và nhà ở. Tin tức về việc bắt giữ Trinh Văn Quyết đã làm rung chuyển nhà đầu tư và ngành bất động sản một lần nữa trở nên đóng băng. 

Tiếp sau đó, lãnh đạo của một số công ty bất động sản trong đó có Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát đã bị bắt giữ với cáo buộc lạm dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tăng vốn và đáp ứng nhu cầu tài chính. Việc sử dụng trái phiếu không đúng mục đích, không tuân thủ quy định và lạm phát phát hành trái phiếu đã khiến thị trường Bất động sản một lần nữa “dậy sóng”. Chưa dừng ở đó, những tin đồn rằng Tập đoàn Vạn Thịnh Phát có liên quan đến Ngân hàng Thương mại Sài Gòn mở ra một cuộc rút tiền gửi ngân hàng ồ ạt. Lòng tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư vào ngành bất động sản Việt Nam ngày càng giảm sút.  

Thị trường Bất động sản Việt Nam càng trở nên tồi tệ hơn khi lãi suất tăng lên đến 1% trong hầu hết các danh mục vào tháng 9/2022. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã cố gắng hết sức để kiểm soát Việt Nam đồng nhưng lạm phát ở Mỹ đã dần vượt ra ngoài phạm vi bình thường. Trước tình hình đó, SBV đã nhanh chóng tiêu hao dự trữ ngoại hối và buộc phải tăng lãi suất thứ hai chỉ trong vài tuần sau những xáo trộn trên thị trường bất động sản. 

Các biện pháp cải cách thị trường trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực 

Ngay từ đầu năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã ảm đạm. Vai trò của thị trường trái phiếu Việt Nam trong việc tài trợ cho các hoạt động gian lận của một số công ty lớn trong thị trường bất động sản Việt Nam chính là nguyên nhân dẫn tới một số biện pháp cải cách cần thiết từ Chính phủ. Các biện pháp này được trình bày trong Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (Nghị định 65) công bố vào tháng 09 năm 2022. Theo đó, Nghị định này đưa ra những điều kiện chặt chẽ về giao dịch đối với tổ chức tín dụng, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư cũng như nâng cao chất lượng của thị trường vốn, gồm ba cải cách chính sau đây: 

• Thắt chặt quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là một trong những đối tượng mua trái phiếu, tức là xác nhận rằng họ có kiến thức để hiểu rõ rủi ro mà họ đang đối mặt 
• Việc phát hành trái phiếu có giá trị cao bắt buộc phải có đánh giá tín dụng (doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu cần phải công bố thêm các khoản mục trong vốn chủ sở hữu, các quỹ trích từ lợi nhuận sau thuế và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối, các khoản nợ, …) 
• Loại bỏ mục đích “tăng vốn lưu động” khỏi danh sách các mục đích phát hành trái phiếu. Thay vào đó, các công ty chỉ có thể sử dụng nguồn tiền để thực hiện các dự án cụ thể hoặc cải cách nợ. 

Tuy nhiên, dù có những cải cách này thì thị trường trái phiếu vẫn chưa sẵn sàng để hồi phục. Nghị định này còn mang lại nhiều tác động tiêu cực hơn đối với thị trường, gây trở ngại cho dòng tiền cho các doanh nghiệp bất động sản, mà phần lớn các doanh nghiệp này đã phải đối mặt với việc lãi suất tăng cao sau hai năm vừa qua.  

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại VN giảm đều từ năm 2022. Nguồn: http://antt.vn/du-no-trai-phieu-noi-dia-giam-hon-15800-ty-dong-soi-dong-von-vay-quoc-te-353461.htm 

Suy thoái tiếp tục kéo dài sang năm 2023 và cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài 

Vào cuối tháng 12, đơn hàng sản xuất giảm, lãi suất tăng và thị trường bất động sản nhà ở gần như trì trệ. Thị trường trái phiếu vẫn còn đóng băng và lòng tin của người tiêu dùng vẫn chưa hồi phục sau hàng loạt dự án bất động sản đang bị trì hoãn vô thời hạn. Ngành bất động sản của Việt Nam đã trải qua nhiều thử thách và chưa có dấu hiệu chấm dứt trong thời gian sắp tới. 

Trong hai tháng đầu năm 2023, tổng cộng có 235 công ty bất động sản phá sản, tăng hơn 20% so với hai tháng đầu năm 2022, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê. Một số dự án bất động sản đã bị trì hoãn, khiến hàng ngàn người mua nhà không biết khi nào họ có thể chuyển đến nhà mới của mình. Do đó, tâm lý của người tiêu dùng đối với ngành bất động sản đã giảm sâu. Người tiêu dùng chuyển hướng ưu tiên các thương hiệu quốc tế nổi tiếng và uy tín hơn. Do đó, các công ty nước ngoài muốn sáp nhập hoặc mua lại các doanh nghiệp bất động sản có thể tìm thấy cơ hội tốt trong giai đoạn này.  

Nguồn: https://dautuanyen.vn/tin-tuc-bat-dong-san/cac-nha-au-tu-nuoc-ngoai-van-tiep-tuc-rot-von-vao-bs-viet-nam 

Cho tới nay, đã có thông tin rằng Tập đoàn CapitalLand của Singapore đang xem xét mua các dự án bất động sản trị giá 2 tỷ USD từ VinHomes (Tập đoàn bất động sản lớn của Việt Nam). Chưa thông tin nào được xác thực, tuy nhiên nếu thương vụ được tiến hành, thì đây sẽ là một trong những giao dịch quan trọng nhất trên thị trường M&A của Việt Nam năm 2023, và có thể sẽ có thêm nhiều giao dịch tiếp theo. 

Các công ty muốn gia nhập hoặc mở rộng kinh doanh tại thị trường Việt Nam cũng có thể nhận thấy rằng các công ty trong nước hiện đang gặp khó khăn về tiền mặt và có thể sẵn lòng đàm phán. 

Trước các thách thức chủ yếu tác động đến bất động sản Việt Nam, việc hợp tác với các công ty nước ngoài cần nhấn mạnh tầm quan trọng về mức độ hiểu biết nguồn gốc vốn của đối tác, cũng như chuỗi cung ứng của đối tác để đảm bảo tính an toàn và độ tin cậy, minh bạch trong quá trình hợp tác. 

Sự suy thoái ngắn hạn có thể đem lại lợi ích dài hạn 

Tình hình lạm phát toàn cầu đang bắt đầu ổn định và điểm hồi phục cho nền kinh tế toàn cầu có thể không còn xa. Điều này báo hiệu cho sự ổn định về mặt kinh tế toàn cầu nói chung và thị trường Việt Nam nói riêng. Tuy nhiên, động thái loại bỏ những yếu tố cản trở đến sự hồi phục của thị trường bất động sản vẫn chưa rõ ràng. Nghị định số 08/2023/NĐ-CP mới được ban hành vào 05/03/2023 bổ sung cho Nghị định 65 và gỡ khó cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, những ý kiến phản hồi là khá tích cực. 

Lãi suất giảm là dấu hiệu đầu tiên cho thấy những biện pháp nhằm phục hồi ngành bất động sản. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa rõ các yếu tố toàn cầu đã đẩy lên lãi suất giảm ở mức vừa phải hay chưa, và bất kỳ yếu tố thúc đẩy nào đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn này chỉ hỗ trợ phục hồi trong ngắn hạn. Yếu tố chính vẫn là tâm lý tích cực của người tiêu dùng và nhà đầu tư. Trong thời gian chờ đợi này, các doanh nghiệp cần tiếp cận chậm và những bước đi ổn định, cẩn trọng để vượt qua những khó khăn này. 

Ngành bất động sản đã gặp nhiều khó khăn trong ba hoặc bốn năm qua tuy nhiên xuất phát điểm của ngành trước COVID-19 cũng không hề tốt. Nhiều công ty bất động sản phát triển quá nhanh giai đoạn trước đó, mất cân đối trong nội tại doanh nghiệp, do đó những tác động ngoại cảnh đã đẩy những doanh nghiệp này rơi nhanh hơn vào suy thoái.  

Trong tương lai, khi thị trường trái phiếu bền vững hơn và những cách tiếp cận thị trường bất động sản một cách thận trọng hơn, thì Việt Nam sẽ có nhiều điều kiện để duy trì một thị trường bất động sản ổn định hơn. Đây là nền tảng để củng cố nền kinh tế tổng thể và có thể thúc đẩy sự phát triển kinh tế mạnh mẽ hơn trong dài hạn.